买房算算要缴的税

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   房对普通老百姓来说是件大事,多数市民买房卖房时只是关注房价的高低,但对交易背后的税费缴纳标准一知半解,因此买房时容易出现“扯皮推磨”的情况,还有的因计算不周出现了总房款超预算的个例。为此记者昨日采访了税务及房地产交易部门了解到,新房、二手房交易税费有较大差别,总体而言,二手房交易时需缴纳的税费名目及总额度都要比新房多。

  普通住宅◆

  交易税费较低

  在具体谈及房屋登记交易税费前,先要弄清楚几个概念。无论是新房还是二手房,房屋在征税时多以普通住宅与非普通住宅来界定税率。其中普通住宅主要指的是单套建筑面积小于144平方米的住宅,大于或等于144平方米的则被认定为非普通住宅。无论是契税、个人所得税,还是营业税,非普通住宅的税率均高于普通住宅。

  另外,国家为了推动90平方米以下的中小套型住宅建设,在建筑面积小于144平方米以下的普通住宅中,又对小于90平方米以下的房屋交易税费做出了进一步的优惠。如征收契税时,首次购房90平方米以内的新房契税税率为总房款的1%;90-144平方米的为1.5%;144平米以上的为3%。

  据媒体报道,上海自今年3月1日起,调整普通住宅标准,主要是按照二环三区域(内环内、内外环间,外环外)套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住宅标准,调整的是其中的价格标准。我市在2008年11月15日前,对“普通住宅”与“非普通住宅”划分的界限是120平方米,2008年11月15日我市多个部门联合下发的 《关于支持居民购买住房的意见》中,将该标准调整为144平方米。而此次上海市放宽普通住宅的认定标准,青岛方面还未有跟进的消息,仍执行现有政策。

  买卖房产◆

  先交房屋维修金

  根据3月1日起实施的 《青岛市房屋专项维修资金管理办法 (试行)》,我市市区范围内(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛)的住宅和非住宅房屋(包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋)的业主都应当交存房屋专项维修资金。

  商品房(包括新房、二手房和保障性住房、拆迁安置房)业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准分别为:配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存;未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

  根据当前的工程造价,市房屋专项维修资金管理中心对首期房屋专项维修资金的交存标准作了具体规定。按照建筑面积计算,配备电梯的房屋的交存标准为133元/平方米,未配备电梯及配备电梯且未设地下车库的底层房屋的交存标准为51元/平方米。公房方面,出售公有住房的售房单位按多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%,从售房款中一次性提取;购房人按售房款的2%交存。

  这也意味着在今年3月1日以后成交的新房、二手房均需交纳房屋维修资金。以一套100平方米的多层无电梯房计算,共需交纳5100元。但此次新规也规定,一套房子只需交纳一次房屋维修金,“如果某套房子已经交了维修金,今后交易时无论是买家还是卖家都不需再交维修金,因此买二手房时可到交易中心查阅一下是否已交这笔维修金,否则需补交。”科威国际不动产青岛总部总经理孙杰提醒说。

  二手房◆

  不满5年营业税按全额交

  二手房方面,办理房产登记过户手续时需缴纳契税、个人所得税、营业税及附加、登记费、房屋维修金等。与新房相比,最重要的是增加了个人所得税、营业税两个税种,这也是二手房交易税费远超新房的重要原因。尤其是对于房产证还未过5年的普通住宅,转让时将以评估总价的5.6%征收营业税及附加,一套100万的房子就需缴纳56000元的营业税及附加,额度不小。这也是当前国家调控房地产体现在税收方面的重要杀手锏。

  对于全国各地热议的“房产税”也引起了很多人的关注,青岛会试点执行吗?全国两会期间,山东省委副书记、省长姜大明接受媒体采访时表示:“房价调控,山东总体房价比较平稳,山东的各级政府基本也不是土地财政,我们卖地的钱很少。中央调控政策,我们是坚定支持,而且是认真执行。今年温总理在《政府工作报告》所提出的,在山东能做到全面落实。房产税现在没有让我们试点,估计今年够呛。”

  案例:

  刘女士买了一套二手房,评估总价为100万元,面积120平方米,房产证不满5年,这是她首次购房,首付了50万元,贷款50万;卖方不是夫妻唯一住房,卖方已经交过维修基金,买卖双方均是中国籍。

  在办理房产转让过户登记时,刘女士需缴纳契税、个人所得税、营业税、印花税以及评估费、登记手续费、测绘手续费等。“按照规定,有的是买家承担,有的是卖家承担,也有买卖双方平摊,但在实际的交易过程中主要是买卖双方协商,还要看市场行情,市场火的时候,买家主动承担的多,市场差时,卖家承担的较多。”科威国际不动产青岛总部总经理孙杰说。

  契税:100万×1.5%=15000元;个人所得税:100万×2%=20000元;营业税:100万×5.6%=56000元;评估费:100万×0.2%=2000元;登记手续费:160元;印花税:5元;测绘手续费(买卖双方共同支付):6元/平方米×120平方米=720元。合计:93885元。

  新房◆

  办理登记时要先交契税

  下面具体谈谈房屋交易时所需缴纳的税费。

  首先是新房,办理房产登记时将缴纳契税、登记费、房屋维修金。其中建筑面积在90平方米以内的房屋契税征收标准为房屋总价的1%;90-144平方米的为1.5%;144平方米以上的为3%。登记费按套计算,一套80元。

  案例:

  李先生购买了一套总价为100万的新房,是高层带电梯的住宅,房屋建筑面积为90平方米,这是他首次购房,在办理房产登记手续时他需要缴纳的税费包括契税、登记费、房屋维修金三块。其中契税:100万×1.5%=15000元;登记费:80元;房屋维修金:133元/平方米×90平=11970元,合计:27050元。


 

 

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