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从七个维度,判断哪些发展中城市还有机会入手!

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(濠滨房产 JJ)现如今一线城市房价飙升,让普通置业者望尘莫及,不少人都把目光投向了二线城市或发展中的三四线城市。那么,何种城市适合入手呢,我们需要从以下几个维度来判断其是否还具有价值:


1、区位角度:毗邻核心城市


国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦曾经说过,2014年房地产已经达到需求峰值,之后房地产投资基本持平,然后下降。为什么2016年房价又开始上涨?这一轮上涨区别于过去的一个很大特点,是珠三角、长三角、京津冀等城市群的加快成长,吸引更多年轻人在这些区域聚集。这是城市化发展到一定阶段后的必然产物,也是发达国家都曾经历过的历史阶段。


在城市群之中,由于中心城市的辐射作用,背靠大树好乘凉,其周边的城市总体上是具备购买价值的。譬如,由于临近广州,在“广佛同城化”的推动下,佛山房地产市场热度也被点燃,尤其是临近广州市的南海、禅城和顺德区。同样,当绍兴被划入杭州都市圈内之后,房价也从均价一万很快飙到了一万五左右。


2、交通角度:交通便利


道路交通是一个城市发展的基础,对城市经济的提升起着至关重要的作用。交通所带来的客流量能够促使城市的商业繁荣,物流的改善也将带动地价的升值。


3、产业角度:产业升级转型方向先行


中国经济已经进入了产业和城市转型发展的深水区,经济发展面临着较大的下行压力,城市的经济转型是必然面对的课题。在产业升级转型方面先行一步的城市,同时也具备了扎实的楼市发展基础。反之,有些城市房价一度飙升,也只是虚火。


4、市场角度:存销比与供需比合理


存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。


住房城乡建设部与国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中曾提到,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


根据易居研究院智库中心的统计数据,在其所计入统计的80个城市的具体数值看,2017年7月,至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。供需比指的是供应量与需求量的比值。当供需比<1.1时,供需关系较为合理;当供需比在1.1-1.2时,处于相对均衡区间;当供需比>2.0时,就说明供需失衡了。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨,供需比高的城市房价将会下跌。


5、人口角度:人口流入较多原则


人流方能带来钱流,“流动人口”这四个字背后往往蕴藏着流动的财富。如果一个城市能持续创造就业机会,吸纳外来人口,在财富总量增加的同时房价也必然会随之上涨。因此,可以说,一个城市的房价在很大程度上由流动的人口所决定。


6、品牌角度:大开发商频繁入驻


根据相关数据分析,在发展城市的房企中,除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根的房企,有很大一部分房企是闻风而来,把发展中城市当作资本的“避风港”。所以,在判断哪些城市还有机会的时候,一定跟着大开发商的步伐。多年布局,一朝获利,他们的嗅觉是灵敏的。


另外,在现在的市场态势下,开发商都面临着种种压力。由于资金链承压,小开发商很可能会采取加紧促销的手段,却不会考虑以后的维护业主权益的问题。而大开发商则处于品牌的考虑,在这方面会好点。


7、政策支撑角度:棚户区改造规模较大优先


三四线城市实施棚改货币化,使得手持货币的人增多,从而给予楼市以很大的提振。所以,棚改规模较大的城市,相对来说机会也较大,相当于政府在为楼市开辟坦途。


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