买房陷阱多--地产界的阴阳合同!房产圈里你所不知道的秘密

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来源:濠滨房产网

濠滨房产讯 CC :买房,一直是老百姓心中的大事,所以都慎之又慎,可是在买房的过程中往往遭遇一个又一个的陷阱。近年来,随着房价的水涨船高,常常会出现房屋“价外价”的情况,即除去房款及正常的税费之外,需要购房者额外支出一笔不菲的费用。


前段之前,娱乐圈的“阴阳合同”闹得沸沸扬扬,那在地产界,是否也存在这样不为人知的阴暗面呢?据知情人透露,楼市也存在“做低或做高合同价”,你信吗?



虽然国家规定在房屋买卖中的各项税费由买家、卖家分别承担,但在实际操作中这些税费往往会转嫁给买家,买家为了减少税费的支出,会和卖家签定一份低于成交价格的合同;或者又由于首付不足,为了向银行多贷房款,买卖双方签定高于成交价格的合同。


殊不知,这些行为可能是纠纷的开端。


2012年底,上海的刘某、方某购买了彭某的房屋,双方签订了一份价格为388万的房屋买卖合同。后刘某、方某为了避税,双方的网签合同价格定为288万元,合同附件二载明“固定设备、固定装饰包含在本合同约定的房地产转让价款内,乙方不需另行支付费用。”。同时又签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》:双方确认网签合同约定的房价款不包含装修及附属设备,固定装修及附属设备转让价为100万元。

可是后来彭某以刘某涉嫌逃税未履行买卖合同,刘某认为彭某是由于房价上涨不愿履约,遂起诉至闵行法院要求对方继续履行合同。




法律关系解读:买卖双方签定多个合同的情况也就是我们说的签“阴  阳合同”,那合同是否有效?


阴合同,是基于双方真实意思的表达,基于双方合意签定,若没有其他无效事由,是应该认定为有效的,双方可以要求对方按照合同约定履行条款。


再来看阳合同,阳合同是基于逃税、骗取贷款的目的签定的,根据我国《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;           

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”阳合同理应属于无效合同,但若认定买卖合同全部无效势必引起一系列问题,根据合同法第56条:“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”


北京市高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》里就明确指出:当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。


上面的案例中,二审法院也认为:“该份买卖合同中就成交价约定条款无效,但该条款无效并不影响到买卖合同的效力”。法院最终判决刘某两人胜诉,判令彭某继续履行合同。


但即使是合同仅部分无效,可还是可能会牵涉到其他问题,比如偷税漏税,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚,若数额较大、次数较多,则可能涉嫌刑事犯罪。


同时,《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。所以签阴阳合同的相关中介机构及人员也可能会受到行政处罚。




在南通你听说过或者遇到过“阴阳合同”吗?


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