亲戚买了一套房,现在想要退房应该怎么办?......

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众所周知,南通的新房市场一直很火,各种认筹现场都热情似火大排长龙。在这种祈祷摇号必中闷头买房的大环境下,小编还是要提醒你们一下。

 

要知道买房不是买菜,要精挑细选货比三家。毕竟多数普通百姓买房子往往要举全家之力,还要背上1020年的还贷压力,谁都不想买一个不称心的房子。不过有时候一旦受到不可控因素影响出了岔子,房子不想要了或者要不了了,怎么办? 就比如:一小伙买房交了定金不给退,万般无难之下发了一条抖音求助。刷爆了朋友圈,惊动了房产圈。上万条评论,观点几乎一致——不用十年,你就会感谢那些逼你买房子的人。


相信很多人对恒大的“无理由退房”都有所耳闻。那么,是不是买承诺“无理由退房”的开发商的房子,就可以无忧退房呢?无理由退房的真相:客户申请无理由退房,需要经过重重审核,方能进入“无理由退房”程序。如果没有经过审核,是不可以“无理由退房的”。

 

有100个要求退房的,按恒大要求的流程走下来,到交房时能有1个还坚持退就不错了。期房由签约到入住前通常需要1年半至2年时间,如果入住前退房,也就意味着此前支付的三成首付款将被无息使用。整个退款过程最少是两个月(前提还是一切顺利的话),客户要跑银行、开发商、房管局,光误工这一条就伤不起,因为来来回回一折腾可能就是大半年甚至更久。

 

在这个过程房价又涨了多少?购房者拿着这些首付还能在同样地段,用同样价格买到同样品质的房子吗?可能性为零!在这里,基本已经说清了恒大无理由退房的幌子。

 

 


有些人,因为不懂房产相关法律政策,采取了错误的维权方式,导致不仅自己没争取到自己应该得到的权益,反而陷入了更多的麻烦当中,很多人一怒之下就要退房。但是房子不是你想买就能买,想退就能退的。

 

不过不必担心,退房是购房者的权利,但绝不是盲目、没有条件的。一旦出现下面的情况,即使你付完首付,开发商也要无条件服从!

 

可以解除购房合同的法律依据

 

首先,商品房买卖需要签订购房合同,我们所说的退房,也就是指商品房买卖双方解除合同的情形。我国合同法第94条规定,有下列情况之一的,当事人可以解除合同:

 

1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的;

3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;

5、法律规定的其他情形。

 

由此我们可以看出,符合法律或中规定的解约条件,买卖双方都可以依法解除购房合同。具体到购房者要求解除合同,有哪些具体情况呢?

 

哪些条件下可以提出退房

1、开发商未取得商品房预售许可证,买受人有权退房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


2、购房合同被依法确认无效后,买受人有权退房

开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;开发商在预售房产时,未取得预售许可证、提供虚假预售许可证,且在购房者提起诉讼之日也未取得该证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。

3、购买合同被依法撤销买受人退房的情形

按照《合同法》第五十四条的规定,对于买受人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同,买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。

 

4、按揭不能,买受人有权退房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

即不能办理银行按揭手续,由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的,当事人可以请求解除房屋买卖合同。

 


5、房屋面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房

根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定,买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差,这在实际交易中是经常发生的。

当然,买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定,没有约定的话,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

 


6、房屋主体结构质量存在问题,买受人有权退房

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。当然,对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权仅据要求退房。

7、房屋质量严重影响使用,买受人有权退房

根据最新司法解释,房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差,影响人的居住健康,或是房内噪声影响居住等的,购房者若要求退房并要求开发商赔偿损失,法院将会予以支持。

 

8、房地产商擅自变更规划、设计的,买受人有权退房

根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。

 

9、套型与图纸设计不一致时,买受人有权退房

《商品房销售管理办法》第十九条规定:“……房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

10、开发商迟延交付房屋,买受人有权退房

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

 

 

11、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的,买受人有权退房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

若是购房者出于自身考虑不周等因素提出退房的,在法律上看,属于私自违约,只能与开发商协商解决。在此种情况下提出诉讼,将不会得到法律支持。

 


交了首付可以退房吗?

 

通过上面的两个问题我们可以看出,能否退房取决于是否出现了法定或者合同约定的退房条件,而不是有没有交付全部或部分房款。

 

在这里需要提醒购房者,解除房屋购买合同和与银行订立的借贷合同是分开的,所以,解除购房的合同并不同时解除贷款合同,购房者与银行间的债权债务关系仍然存在,这笔借款是一定要还的,购房者在拿到开发商退换的首付款及利息后要银行协商,按照相关法律将剩余贷款本息提前还给银行,终止借款合同。

 

最后还要提醒大家,如果满足合同约定的退房条件,建议您自己或请律师先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用;如果开发商提出的补偿条件能使您满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续,协商不成的情况下再去法院诉讼。


 


退房来维护购房者的权益是不得已而为之手段,而且在要求退房时,购房者和卖方签订的房屋买卖合同十分重要,是保障自身权益的重要凭据,所以合同的签订一定要十分细致和注意。但正常情况下退房,你就要付出沉重的代价!所以,买房不能儿戏,一定要做好充分的思考。此外,一定要把退房条件写在购房合同中,以防万一!当因开发商过错导致退房时,开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款,如此才能真正达到制约开发商的目的。

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