南通楼市崩塌?“实业辛苦干一年,利润不如一套房”成笑话?

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(濠滨房产讯 JJ)买涨不买跌,早已成为房产圈子的一句流行语,买房从不是一件轻而易举就能决定的事。2018年,注定是中国楼市中最为动荡的一年。“调控”、“降价”、“楼市下行”、“退房潮”这样的字眼在媒体报道中频繁出现,看了那么多的专家分析,购房者观望的心态也愈加浓厚。


很多人会问什么时候是最佳购房时机。刚需,什么时候都是好时机,改善或者炒房客才会问什么时候是最佳时机。那么,购买房产如何选择区域,嘉兴、昆山和南通哪个增值更大?哪些区域保值抗跌?哪些区域风险巨大?下面,几个判断购房时机的参考标准,有需要的,可以对比一下楼市现状再决定。


自住率低的小区千万别买


以价换量导致踩踏式暴跌。自住率低、投资率高的小区,就意味着只要政策转向,行情有变,为锁定收益,就会有大量的抛盘,瞬间供大于求,这个小区房价短期就会大幅下跌。再加上由于政策不明朗,购房者观望情绪加重,买涨不买跌,房价就会形成踩踏式暴跌。最痛心的例子就是投资客和外地购房者为主的燕郊,房价腰斩的随处可见。而自住率高的小区,业主惜售情绪浓厚,不到心理价位就索性不卖,或者转售为租,从而造成整个小区的抛盘量稀缺,供小于求,失去议价空间,均价维持高位。



一套急抛房的价格决定一个小区的价格。同一个小区,最新一套房子的成交价就是该小区的均价,如果一位投资客急抛的房子以单价5万成交,那么今后5万就是这个小区的最高成交价,只能低不能高,挂高了也不会有市场,你若想尽快出手,还得在此基础上打折,就像多米诺骨牌一样的发生踩踏。当然,这种现象在房价上行期内是不会发生的,因为没有人会傻到在上涨期内抛房。


租金收益无法保证。自住率低的小区通常位置较偏,空置房较多,而租客却寥寥无几,再加上投资客竞相降低租金揽客,所以,空置房常年没有租金收益是常态,对于投资客来说,没有租金对冲月供,压力可想而知,就算房价翻倍,只要不抛售,压力永远存在。



降价首先从新区开始。地方政府的造城运动从来没有停止,土地财政的惯性难以转变。没有产业、缺乏配套、人口不足的新区始终是房价的软肋,唯一的优势就是便宜。但是单纯的便宜绝对是房产投资的大忌,自住率低、没有接盘侠,涨的快,跌的更快,抗跌性差是新区的最大特征。




投资和自住必须合二为一


有些朋友天真的认为房产投资和自住是两回事,概念不同、目的不同、资金用途不同,所以思考方式也不能相同。有很多朋友,他们只想投资一些便宜、偏远,但是貌似有些发展前景的项目,亦或是人云亦云,别人投哪里他也想投哪里。人为的房产投资和自住区分开来是最大的误区。试想,你投资一个自己都不愿意住的房子,能达到保值增值的目的吗?你投资一个远离市区、没有地铁、没有商业的便宜房子,还期待它给你带来丰厚回报吗?你投资一个不限购,一梯二十户的商住公寓,还奢望它能转正吗?你投资一个面朝大海、春暖花开的旅游地产,还想要获得CBD的租金吗?



把每一套投资房都当做自住房来选择,这就是房产投资的精髓所在。你不会去住的房子,也没有人愿意去住,你抢着住的地方,同样会有很多人抢。最好的投资房其实就是最好的自住房。




房产投资的首要目的是保值,其次才是增值


国人热衷投资房产的根本原因无非两点:一是养老保障,二是代际遗传。在持续通胀的时代,只有房产可以保值增值。在历史的长河中,稳定持续的上涨才是房产投资的真谛,短期的暴涨和暴跌根本没有意义。没有能力在最高点抛掉,就别做暴富的白日梦。同理,真正能在股市里赚大钱的人绝非凡人。辛苦还贷若干年,一夜回到解放前,这不是屌丝应该玩得游戏。切记远离特色小镇、旅游养老、政策规划等地产项目。



房产投资的优越性就在于,拥有持续稳定高额的回报,买定离手,不需要任何后期关注操作。短期炒作涨幅很大的区域,必定透支未来,慎当接盘侠。最保险最保值最抗跌的地方才是最值得投资的地方。




异地投资房产务必要本地人指引


每个地方对好房子的定义都不同,而且必然都有差异。所以,异地房产投资前,务必要深入调研,体察民俗,最好有个当地朋友引荐介绍,根据当地人的习俗走,当地人喜欢买哪里,你就投资哪里。否则,你沾沾自喜的投资房产,在当地人看来,不过是请君入瓮、人傻钱多罢了。套牢不算,想抛都抛不掉。





房产投资建议总结


房产投资首选市中心黄金地段学区房。市中心代表完善的配套、黄金地段代表区域认可度和自住率高、学区房代表高附加值,三者合一,才是保值增值抗跌的最佳产品,如果嫌贵,至少应该满足一点。


新区、新城、开发区谨慎购买。这些地方的唯一优势就是便宜。产业引进、人口导入没有10-20年根本不可能有起色。建成繁华都市区至少需要30-50年。全国那么多新区,极少数能达到深圳、浦东的高度。


自住率低、投资客多的小区不要购买。房价跌幅最大的、租金最少的、环境最差的、物业最糟的、群租最多的就是这种小区,最终结果就是,这个小区与一路之隔的自住小区价格越拉越大。


把投资房当做自住房来选择。房产投资的核心原则就是具有优良的变现能力。变现快、附加值高的房子既是好的自住房,更是好的投资房,投资房和自住房根本上是一致的。当然,税费不同,贷款不同这种说法就不用赘述了。


异地投资者切勿盲目跟风。过去两年,由于一二线城市政策收紧,部分投资需求外溢至三四线城市。但是,三四线不具备投资价值。如果非要去投资,切记不要买全是投资客购买的小区。最好在当地人士引领下,投资当地黄金地段的品质住宅。


频繁买卖是大忌。很多朋友对房产投资的认识有误区,觉得高抛低吸才不浪费每个波段。其实,买房子只需记住一点:所有的脑力和体力全部用在买房前,买定离手那么,目前南通楼市正处于平稳期,购房者观望现象较显,您觉得现在是否是入手的好时机呢,欢迎留言讨论哦!




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