骗局“小阳春”!楼市集体反弹?背后的真相竟是......

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濠滨房产讯 CC:清明时节雨纷纷,楼市却异常燥热。

 

北上广深杭厦,全国房价最高的六个城市,楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量,相比于上个月都出现翻倍式增长,一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。


北京:3月,二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。 


上海:3月,新房共计成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;二手住宅网签量为25931套,环比增加142%。


广州:3月,一手房网签9174套,环比上涨164.69%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。  


深圳:3月,一二手房合计成交7639套,环比上涨超过100%。


问题在于,其一,与春节比增速没意义。环比是对比2月份,同比是对比去年3月份。2月份是春节,楼市向来低迷,拿3月份与2月份来对比,不仅没有意义,反而有炒作之嫌。


其二,新房数据普遍失真。新房受到限价和限制网签约束,也受到成交结构变化的影响,数据普遍失真,不具参考价值。抛开新房,从二手房出发,才能看清市场真相。


那么,北上广深杭厦,到底谁是真反弹,谁是假炒作?

 




与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比,大部分二线城市仍在大幅调整,至于三四线城市,则普遍步入低迷区间。可以说,这一轮楼市回暖,只存在部分回调到位的一二线城市,是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的,与大多数二三四线城市无关。

 

所以,未来楼市会不会反弹,则要看货币宽松能宽松到何种地步,楼市松绑能松绑到何种程度。

 

其一,货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制,前几天网传“4月1日起降准”,央行深夜辟谣,随后致函公安机关,就是明确信号。

显然,这一次稳增长,目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现,房地产这一重量级武器,暂时还没启用。如果未来经济企稳,房地产被启用的概率还会缩小。

 

其二,楼市松绑是大概率事件,但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中,凯风君就已明确指出,2019年的楼市目标是稳,既要防范大跌也要避免大涨,不能大起大落是政策底线所在。所以,房价深度调整的城市有望松绑,但楼市开始企稳回暖的一二线城市,基本不会大幅松绑。

 

其三, 不放开限购限贷,如果没有货币之水的支撑,楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏,只是宽松预期之下的复苏,而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在,复苏就难以为继。


其四,楼市分化,一二线企稳,三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松,楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳,前期调整越大,回暖力度就越大;前期尚未进行调整的城市,仍旧存在下行风险。



尽管楼市小阳春是骗局,但对刚需一族来说,房子该买还是要买啊。


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