因后续需求不足部分三四线城市房价将下跌

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6月24日,中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)显示,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。


从《报告》整体来看,反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示,2019年5月,核心城市住房价格连续4个月上涨,但5月份房价涨速较4月份略有减缓。2019年5月,纬房核心指数为105.92点,与4月的105.43点相比,核心城市房价上涨了0.46%。与2018年1月相比,核心城市房价累计上涨了5.92%。据国家统计局数据,2018年全年全国居民消费价格指数(CPI)上涨2.1%,核心城市房价涨速要高于物价涨速,表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。


租房方面,反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在3月、4月调整之后,5月份略有反弹。2019年5月,核心城市住房租金指数为104.16,环比上涨0.19%,同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来,租房需求增加。受季节性因素影响,预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。


从更长时间看,2018年7月前后,受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响,部分重点城市租金大涨。2018年下半年,在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下,租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和,部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。


展望后市,《报告》分析称,继一线城市之后,二线城市严控房价将成为常态。具体来说,一线城市房地产调控历史最长,调控机制相对完备,调控手段最为严厉。相比之下,二线城市房地产调控机制手段还很不成熟,市场波动性也较大。但自2019年4月以来,相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线,已经非常明确。


因此,随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进,各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后,建立更为完备的市场调控机制,严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期,另一方面将抑制购房需求的集中释放,从而有利于熨平市场短期波动。


在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下,热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。《报告》强调,由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用,预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄,交易量下降。对于这些城市的非核心板块,当住房投资需求减退时,短期房价还可能面临下跌。


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