冒死揭秘!这些秘密,买房时开发商绝对不敢让你知道!

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最近和一些在“炒房”领域比较有经验的老手聊天,我发现他们大多都倾向于投资二手房,比起居住属性,他们更在意房子的增值空间和购买门槛。


二手房里有大量的信息差,所以会有砍价和折扣的额外收益。相比之下新房得定价则严密很多,开发商通过大量的精算后才将房屋确定在一个十分合理的价格范围,作为购房者的我们,几乎没有漏子可以钻。今天小编就为大家总结了一份买房实战指南!


什么是一套好的房子?我想每个人都有自己的一套标准,在我看来好的房子应该是:能让人住的舒心,相比之下有增值空间,将来比较好出手的房子。但你要记住,这三个要求并非都要100%的满足,有时候太面面俱到反而什么都顾不到!


每当我们去看房之前,都信心十足地把自己想成一个心思缜密的刀枪不入的买房专家,以为看过很多篇朋友圈分享后,就有机可乘。



可一旦走进富丽堂皇的售楼处,看到耳目一新的样板间,立马就沉沦于销售的逼定!


其实盲拜被杀客的几率是相当的大,所以我建议洒家一定要预约销售参观,而且要故意比预约的时间早到售楼处半个小时左右。这是因为目前南通市场主流的房企大多采用预约登记这种方式,一对一安排参观。


一般情况下整个流程包括了:


1)预约登记,等待销售对接,确认到访时间。

2)抵达售楼处,填写信息,由前台通知到指定销售来接待。

3)销售带看并讲解。


房企之所以设定这样的流程,目的不仅仅是为了一对一地更好服务到付客户,而且更是为了让销售能够全程主导客户的注意力,对于项目扬长避短。


而销售在接受培训时,会有一套完整的话术表,他们上岗之前也都经过反复演练,并且销售每天要接待多达数十组的客户。所以如何最大化强调项目的卖点,如何制定售楼处内介绍顺序和步行路线,在客户提出不利问题时,如何引导等等,对于他们来说早已驾轻就熟了。




之所以要大家提早到达售楼处,是留一些时间给自己看看项目周边,一是确认一下除了自驾以外其他的交通方毕竟总有一天你会用得上。二来,一定要留意项目周边的不利因素。


虽说目前,不少售楼处已经很自觉的在现场公示项目的不良因素,全称叫做“项目红线内/周边不利因素公示”,但也不排除你遇到一位“坑爹”的销售。



所谓的不利因素,指的是对项目本身会有一定消极影响的设施。有的售楼处会把这些公示牌放在边角位置,在讲解路线上有意避开。建议大家一定是要看清楚这些的,这些小瑕疵将来都有可能成为你想要卖房置换时候,迈不过去的死穴!


一般来说,我们会非常关注这些:


1、加油站

本身对临近的住户有一定程度的气味影响;更重要的是其危险系数较高,一旦出现事故影响巨大,特别是会影响住在隔壁的你。


2、变电站/高压线

根据相关国标,人距离交流高压线超过15米以上即为安全距离。然而我身边学电气的朋友没一个买在高压线附近的。其实我也说不清变电站到底会不会影响健康,但我知道,我将来二手卖出时的接盘侠,他一定是不喜欢住的离高压电那么近的。


3、垃圾处理(焚烧)

垃圾处理本身会有气味的影响,新闻也时不时出现垃圾焚烧厂附近居民莫名得上癌症,怀疑与焚烧产生的二噁英有关的新闻。我相信没人希望打车回家的时候说:“师傅,XX垃圾场对面停一下,谢谢!”。


4、墓地

这更是大忌讳。没人希望自己家是墓景房吧...有一种说法是,台湾客户特别喜欢墓地,认为风水好。我不懂风水,但站在普通人的角度,我会希望住在不那么“鬼片”的地方;


嗯,到这里为止提到的几点注意事项,我们认为都属于重大硬伤,在选择上我建议大家直接回避。




看完了不良因素,大家心里已经大致对整个项目周边的设施布置有了一个大概的了解。接下来我们就该好好研究一房一价表了。


所谓的一房一价,指的是现在所有的新盘,政府都要求房企提供每层每户的户型面积、均价以及总价,房企为了保证均价一致,肯定会针对不同的楼层、楼栋位置有价格的差异。一般来说,越小面积、越高楼层、越是小区中心的位置,均价越高。


在这里我们给大家总结几条非常有用的经验公式:


1. 楼层每高一层,每户均价增加0.5到1%;

2. 同样的户型,如果分别位于临街和小区中心的楼栋,在楼层相同的情况下,差价会在3%到5%之间不等;

3. 即使是同一楼栋内,朝小区中心花园和朝街外的相同户型也会产生0.5%上下的差异;

4. 同一小区内,小户型会比大户型的均价高出5%甚至更多。


在上面这些基本规律的基础上,我们还要关注的,就是根据刚才所看到的不良因素,观察一下不良因素附近的楼栋楼层价格是否有较大出入,有多少出入,从中也可以看出不良因素的大小次序。



因为一般来说,不良因素越影响生活,反映在户型上的均价就越低。能不能看明白一房一价表,并且做出正确估值判断,是区分会不会买房的一个重要标准。


最后的最后,是我们自己心里关于买房的一些想法。我们特别赞同一个业内高手曾说过的的看法,就是买房这事没什么复杂也不值得复杂,只要坚持住主线,不犯错就是最成功的购房过程。


希望这些方法,让大家能够站在售楼处里,少几分慌张,多几分从容。




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