曝光!93年小伙买10套房后,总结出买房经验!价值百万!

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英国经济学家罗宾逊夫人讲过:“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”

现在买房基本都是百万以上的支出,动辄即掏空6个钱包,是多数人一辈子做的重大决策之一。所以,买房之前,有必要狠狠下一番功夫,了解基本的楼盘信息。

但是绝大多数人并没有买房经验,但是当你踏入售楼处的那一刹那,你早已深陷局中。


售楼处,一直是一个高大上的存在。它往往被设计的高端奢华美轮美奂的,样板段总是花团锦簌,高低错落。而里面的置业顾问也是西装笔挺,辞藻华丽,跟你介绍起项目来,一般人听的也是一愣一愣的。在不知不觉中你的思路就会跟着销售员走了。


今天,我们就顶着巨大的压力,来给大家讲讲售楼处里的那些不能说,也不会说的秘密。

营销的精髓,集大成的地方都是处于售楼处内, 这几百平米的空间,所有的营销人都经历过千百遍,而且每天所有的时间都待在这里面,对于这一块的各种攻心术都已经演练了千百遍了。这里的每一个区域,每一个细节,说的每一段话,听的每一首歌,看的每一样事物,甚至走的每一个路线都藏着一些秘密,策略和技巧。





品牌展示馆


来到售楼处,我们第一站往往被先带入品牌展示馆。开篇先放个中国地图,展示一下开发商的实力,是全国地产XX强,全国开发了XX个项目,有XX万业主等等。然后旁边再加一个集团发展历程。


这么说吧,全国排名前2的大学肯定只有2个。但是号称全国前3的大学至少有5个,号称全国前10的大学至少有15个以上。房地产也是如此。


近两年随着广告法的完善,开发商对于宣传都有所规范,但仍然不乏很多开发商“买榜单、买排名。”排名靠前的开发商房子不一定就非常好,排名靠后的开发商房子不一定就非常差。




区位图


看完品牌展示,随后映入我们眼帘的就是区位图。售楼处会用整整一堵墙来给你展示区位图。


你会看到项目位于整个区位图中央,被各大商圈包围,周边配套都向该案涌来,堪称是宇宙中心。但是你看到的区位图都是经过加工的。与传统地图不同,区位图中缺少了一个比例尺。没有明确的刻度标注,看起来只隔了一条马路,实际上已经隔出5公里以上。

置业顾问给你介绍到哪个学校几公里,无非是点对点的直线距离。告诉你几分钟车程,基本都是以深夜无红灯的状态下开的。最简单的就是你站在售楼处里,打开地图导航,多少距离,开车多久,立刻知道。


对于项目周边具体怎样,如果你真的想入手这套房子,建议你在下定之前,亲自在周边走一圈,深入的了解一下周边的具体情况。




项目情况


接着,我们就来到了沙盘介绍项目。在介绍项目的时候,我想提两个已经被大家忽略很久的数据:容积率和得房率


容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积。



对于一个小区来说,容积率越低越好,容积率越低,小区品质越高。容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定,是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下,如何获取最大利润,是开发商最重要的事。


本来,不同的容积率对应不同的产品形态,如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是:有些小区是洋房、别墅+高层,多种建筑形态的搭配。这就是我们常说的“高低配”。

为什么要做“高低配”呢?看一个非常简单的算术题。一个项目总建筑面积是10万㎡,如果全部做成高层,高层均价1万/㎡,那只能赚10万。如果做成高层+洋房,高层8万平方米,均价1万,洋房2万㎡,均价1.5万,那么可以赚11万。

所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。




请注意,在买房过程中,置业顾问往往会给你灌输一个奇葩的销售逻辑:有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。实际上这是纯忽悠。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。

所以在买房之前,一定要考虑容积率及建筑配比这两个因素。

随着房价高涨,有很多人买房越来越不重视得房率。你买这一类小区,最后的结果就是,你买的140㎡和人家123㎡的实用面积差不多。

不专业的开发商,往往会给你这样的户型图:只有大致格局,面宽、进深都不标注。


专业一些的开发商,会给你这样的户型图:每个房间的面宽、进深都标注出来。(尺寸是含墙体的,不是净尺寸)



更诚信一点的开发商,不仅有标注尺寸的户型图,每个房价的面积都标注了出来,你甚至可以计算出得房率。



虽然现在很多开发商的赠送空间足够多,但还是问一声得房率吧。




示范区样板房


下面就是样板房示范区了。很多人对房子心动,就是从踏入示范区的那一刻开始的。样板房、示范区无非是给你错觉的一个过程,用这样直观的刺激告诉你可以过上怎么样的生活。人在长时间接受销售的语言信息的时候,会潜意识产生反感,而人对眼睛的信任度要大于对耳朵的信任度。


真正厉害的开发商对示范区的带看路径是有严格设计的。从哪里出发,在哪里讲解什么内容,停留多久可以说做到精准。甚至会配合小景、灯光和气味来增强记忆力。



到了样板间以后,你会发现空间感刚刚好,但是等交付以后,就感觉小了很多。因为样板间里的家具都是定制款,整体缩水了一圈,所以显的房间空间很大。

而且房间内的柜子很少,当你真正入住进去,换季的衣服,小孩子的玩具都将填满你的房间;所有样板间里都不会在安装房门,同样也是为了显示空间足够大。

这也是为什么现在很多楼盘交付后,业主会维权,就是心理的预期有了偏差。




洽谈区

最后我们坐回洽谈区,开始真正的聊一聊价格。售楼处洽谈区的桌子一般会用圆桌,这样是拉近销售和客户之间距离。

坐的沙发一般都是宽椅的,目的就是不让你那么容易靠,不论是销售和客户都保持前倾倾听的姿势

 
边上会放一个销控表,也就是拿着红点贴掉房源的展板,90%都会经过优化处理,贴掉一些保留房源,或者开发商不想卖的房源,等到这一波结束,再拿出来。当然,在南通现在也有很多开发商确实售罄,但是还有部分开发商仍采用这个老套的方法。

其实售楼处里不能说的东西还有很多,今天点出的这些不过是皮毛而已。但对于大多数的购房者信息量还是蛮大的,如果你想了解更多关于房地产的那些小事情,欢迎留言一起讨论!




注:本文图片来源于本司已获授权使用的摄图网。


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