突发新政!央行发话:明年3月房贷将“重新定价”!

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刚刚,央行突发新政!2020年3月开始,所有人“房贷”重新定价!


央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策。从明年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR!这个影响有多大?



房贷,关乎着每个人的钱袋子!

此次新政后,存量贷款将如何转向LPR定价?存量贷款将如何办?已经买过房的业主,过去的贷款利率将如何办?

首先,先明确一点,什么是“存量房贷”?就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的房贷。简单的来说,如果你的利率还是按照老的“基准利率+上浮多少”来的,那么你就算是存量房贷。


那么,存量贷款将如何转向LPR定价?


由“基准利率+上浮多少”,转成“LPR+基点”。值得注意的是,“基点”加多少,由借贷双方协商确定,什么意思?这类房贷,客户有谈判权,上下浮动有一定的弹性空间。


存量房贷,在2020年利率水平保持不变!对于大多数人而言,存量贷款转向LPR定价后,实际到手的房贷利率,基本是保持一致,大差不差的。你的房贷2019年是什么的利率,2020年基本还是这样!


那么,后续的房贷将受什么影响?



当你的房贷利率转向LPR定价后,房贷的变化将参考“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。


打个比方,明年如果LPR降了,那么你的房贷利率也会下降,应为“加点”的数值被固定了!不过,早前就已经按照新的“LPR机制”进行贷款办理的人,今天的新政和你无关,因为你的合同里早有明确。



商业房贷“重新定价”,买房人应该怎么选择?


新的政策出台后,买房人怎么选择才能更有利于自己的钱袋子?此次,央行还明确了商业房贷“重新定价”的周期:最短周期为1年。


也就是说,房贷利率不能每月或者半年变化,只能1年1变。但央行还给了你一个新选择:你也可以选择固定利率,就是保持房贷一直利率不变。



那么,到底应该怎么选?最好选择一年重新定价一次。因为,LPR短期降低是趋势,特别是在2020年,这是趋势。所以从短期来看,此次新政是有利于存量贷款的购房者,相当于降息。


2020年3月1日起,房贷“重新定价”!央行的公告,明确明年3月1日开始,2020年8月31日前完成。并且强调:定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。


这意味着什么?当你选择把房贷利率转换成“LPR定价”后,就不能再转换回去。以前的“银行存贷款基准利率”这种模式,将逐步被替代了。




官方解答:为什么开始存量浮动利率贷款定价基准转换


问:1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?


答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

问:2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?


答:一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。


问:3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?


答:自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。


同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。


问:4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?


答:除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。




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