商品房打不过安置房?相同配套,对面的安置房反而更吃香

1915
0



之前我在整理二手房小区销售排行榜的时候发现,在销量排行前五的小区中,观音山板块的小区占了两席,分别为兴石花园和万通城,且两个小区只隔了一条马路。



并且从链家上显示的近90天成交数据来看,也是兴石花园更受欢迎一些。


图源:链家


相比万通城,兴石花园的位置要更偏东一点,距离周边的各项配套设施都更远,那么为什么万通城这个商品房小区卖不过对面的安置房兴石花园呢?今天就去万通城一探究竟。



本文重点

1、约51%超高绿化率!小区内安全性有待加强,东区西区安全性差异明显,东区大门有人脸识别系统,而西区较为嘈杂,外来人员


2、小区周边配套基本完善处于优质学校施教区内(来源崇川教体局),距离商圈较远,但周边商铺众多,生活氛围浓厚

3、商品房为何不敌对面安置房?或许是小区内部品质和价格决定了大家的选择


小区内部实探情况


一、小区基本信息一览


小区位置:崇川区人民东路延伸段、太平路口两侧

小区规划:西区8栋,东区5栋

建成时间:2009年

总户数:共约2512户

绿化率:约51%

容积率:约1.84

开发商:江苏致豪房地产开发有限公司

物业公司:南通乾通物业管理有限

公司

物业费:1.35元/m²·月

数据来源:二手房网站


三、小区内部配套


1、小区以太平路为界,分为东区和西区两部分。


卫星图


西区分别有东、北、西三个出入口,东门设有门禁但门可自动打开,安全性不强。




东区人脸识别出入口vs西区无门禁出入口


东区只有西门一个出入口,入口处人脸识别方可进入,更为安全。


2、小区外立面呈灰色,设计较为简单,局部颜色不均,美观度稍有欠缺。


东区和西区内部布局基本相同,前后都只有两排高层,而在这两排之间是一块巨大的绿地,因此小区楼间距较大,采光也不错。



实景图


3、值得一提的是小区绿化率高达51%左右,从上面那张卫星图中也可以看到小区的绿化占比非常大。


实景图


小区中间的绿地旁还贴心地设有指示牌。不仅有健身设施和儿童娱乐设施,还有一块小广场,不过东区和西区的小广场都不约而同地被各家的衣服和被子占领了







实景图


3、单元门是前后打通的设计,这样在小区内前后走动较为方便。


门口墙面已经开始掉漆了,斑驳不已。



实景图


西区前排底层设有商铺,但是这一设计将小区内部和外部直接连通,小区里多了许多外来人员,安全性大大降低。


西区前排商铺实景图


并且我在小区里闲逛的时候,还能听见前排楼栋传来的很明显的装修噪音,当时是下午一点左右,正是大家午休的好时候,十分影响居住体验。


相比之下东区楼栋内则没有底层商铺,不仅安全性大大提升,小区内也明显安静了许多。


4、小区没有人车分流的设计,地上设有少量停车位,小区大门口和路边也都停放了一些车辆。地下停车库的入口在小区西北角和南面。


实景图


部分电瓶车有序停放在底楼,大部分住户还是停放在了非机动车地下停车库中。







实景图

地下停车库坡面坑洼不平,存在安全隐患。


实景图


除此之外,东区和西区有一个共同的细节问题:路面上都有很多坑洼。骑车时十分颠簸,走路时老年人若有不慎,可能会被凹凸起伏的路面给绊倒。


实景图


6、垃圾桶整齐摆放在底层,并且小区外部也有垃圾集中堆放处,不过天气炎热时,异味较大。



实景图



小区外部配套分析


万通城位于崇川区人民东路延伸段、太平路口两侧,边各项配套基本完善。


交通:小区西区北门口有人民路胜利路东公交站台, 可乘坐612路、666路、36路、60路,门口还有永安行,日常出行十分方便。汽车东站在小区的西南侧,距离较近。


教育:小区在九年一贯制的南通崇川学校施教区(施教区来源崇川教体局),西侧有一东方剑桥幼儿园,对面兴石花园内部也有一幼儿园。


商业:附近无大型商业广场,距离较近的是观音山大润发,但小区底层商铺众多,生活氛围浓厚,银行、水果店、超市、餐厅等一应俱全,可以满足日常生活的需要。



商铺实景图



周边配套相同,为何商品房不敌安置房


同为观音山板块东边的两个小区,只隔了一条马路,周边配套基本相同,为什么万通城却不敌对面的兴石花园呢?(兴石花园详情参见:90天成交数市区第一!安置房小区竟成了板块内强势黑马


我将从以下几个方面来对万通城和兴石花园进行对比:


1、小区内部品质:

兴石花园虽是安置房小区但是刚建成不久,内部各项配套都较新万通城虽为商品房小区,但是却是2009年的次新小区,不仅内部配套已经开始老旧,而且产权直接缩水十年。


两个小区内部道路宽度相差不多,而兴石花园做到了人车分流,小区内部安全性更高。


兴石花园实景图


万通城西区底商的存在直接将小区内部与外部相连,不仅安全性大大降低而且会有噪音打扰。不过,在装修噪音这一方面,两个小区都需要改善。


2、小区外部配套:


虽说两个小区的外部配套大致相同,但是一路之隔还是存在一些差距。


兴石花园的位置更偏东,而大部分配套都在这两个小区的西南方向,所以兴石花园距离周边配套更远一些,相比之下生活不是很便利。



并且在我实地探访之后发现,兴石花园没有底商,周边没有超市,柴米油盐等日常购物都需要跑到周边其他小区附近才有。


3、小区在售房源:


从数量上来说,两个小区的在售房源都很多,都是290套左右,可选择性强。


挂牌的户型大都是90平以内的小户型,适合刚需类客户


链家上万通城部分挂牌房源&兴石花园部分挂牌房源


4、小区均价:

万通城挂牌均价整体高于兴石花园。


图源链家


从最近的成交数据来看,售出的多为小户型,买这两个小区的多为刚需客,价格会是他们首要关心的问题。

而在周边配套相差不多的情况下,兴石花园内部配套更新、均价更低,会是刚需客们更偏爱的选择。

总的来说,万通城在外部配套方面更占优势,而兴石花园在小区安全性和价格方面更胜一筹。

看来跟我上次对比的惠泽苑和紫东花苑一样(点击查看:仅一河之隔却相差4000元/m²!同为安置房小区它究竟贵在哪),价格或许才是左右刚需客们选择的关键因素。


以上就是本文全部内容,你认为万通城这个小区如何?欢迎评论区留言!














声明:本文为非广告原创文章,仅代表个人观点,施教区来源崇川教体局。未经许可谢绝转载,图片部分来源已获版权的摄图网,部分图片及字体商家已获版权并授权我方使用。文中所有图片、视频、文字,请勿盗用!

脑洞策划:木易
飞速撰文:木易
兼职美编:木易
(后台输入“404”可查看被和谐文章)

跳得好辛苦~点个在看吧


责任编辑:濠滨小绵羊

扫一扫,分享到微信

相关资讯

我要评论:

评论

0人参与