南通这个一直在追赶的县区,能否逆风翻盘?

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原创栏目 | 星姐看城建 第18期


4月11日,绿城8.13亿竞得如东2003-02地块,成交单价12800元/㎡,楼面价约6400元/㎡;


5月7日,如东县欣荣城镇开发建设有限公司4.57亿竞得2005-01地块,成交单价12880元/㎡,楼面价约6440元/㎡;

11月11日,如东2022-02地块被如东恒祥置业有限公司底价拿下,成交楼面价5029元/㎡。

三宗地块位置相邻,均位于如东主城位置,成交楼面价却甚至不如通州一些乡镇板块的地块起拍楼面价(平潮R2020-021地块起拍楼面价8284元/㎡),隔壁海安都出万元地了。



地价一定程度上可以反映一个区域的发展程度,如东作为南通目前仅存的“县”,一路跟跑以来,似乎正在逐渐和大部队拉开差距。


在小编看来,如东目前面临的挑战主要有以下几个方面:


1、人口危机,人口流出加剧、出生率低、人口老龄化问题严重;


2、教育式微,曾经的教育强县如今在南通不具备优势,师资力量被削弱,输出的优秀学子返乡发展越来越少; 


3、产业结构不平衡,没有充分发挥地理和港口优势,洋口港近乎“化工区”,目前第一产业比例过高;


4、联外交通不发达,北沿江高铁、南通新机场、通州湾新出海口等重大利好均不涉及如东,通苏嘉甬铁路如东延伸段线路图还未确定;


5、房地产市场较封闭,目前区域内主要以自主需求为主,大部分为换房改善型,整体去库存速度较慢。


图源:如东发布


关于人口危机,实际上不只是如东,整个南通到现在依然还是人口净流出,不管是市区、海门还是通州,经济飞速发展、城建利好不断,但跟上海、苏州、无锡等一二线城市相比,南通这个新二线城市的人口虹吸能力依然较弱。

而如东面临的,不仅是人口的净流出,还有严重的人口老龄化问题,2019年底,如东60岁以上人口占比34.17%,已经是全国老龄化程度zui深、连续23年人口负增长的县(信息来源:国家统计局)。

曾经过于严格的“计划生育”措施给如东带来的冲击至今都难以修复,尽管二胎政策开放,未来可能还会更加宽松,但在整个社会生育成本攀升的大背景之下,大量人口外流的如东,生育率一直在低位徘徊,老年人口的比重进一步增加

图源:摄图网


当然,南通的教育一直是全国闻名。如东,曾经的教育强县,近年来由于滞缓的城市发展步调,对生源、师资力量都造成了不小的冲击,曾经一度在南通大市内名列前茅的如东高级中学、栟茶中学,今年高考高分段人数、本科上线率均落后于海安中学和如皋中学。

除此之外,不同于海安、如皋这两年大力发展新能源为主的第三产业,如东的产业结构方面主要还是以重工业为主,高新技术产业、服务业等比较薄弱,这种不平衡也限制了城市人口的聚集、一定程度上降低了人居适宜度

图源:如东发布

交通,是一个城市发展的命门,这几年北沿江高铁、新机场等规划中的南通重大交通利好,均没有直接涉及如东,城市向北发展,也似乎在与西边的南通主城渐行渐远

但令人振奋的是,近年来如东城建、交通建设的脚步从未停止。

12月5日下午,2020年中国如东城建项目招商推介会在杭州成功举行

图源:如东发布

会上,如东官方透露出3个重要信息:

1、通苏嘉甬如东延伸段规划建设,明年将全面启动,十四五末全面建成(2025年内具备通车条件);

2、如通苏湖城际铁路规划研究相继实施;

3、如东将以如东高铁站为依托打造的高铁新城。

通苏嘉甬高铁项目起自南通,经苏州、嘉兴至宁波,可以与盐通铁路、沪苏通铁路、宁启铁路、北沿江铁路互联互通。建成通车后,南通如东包括苏州、苏北南下的乘客将不需要再绕道上海,缩短了出行距离;


如东延伸段走向:自南通站引出,经兴东国际机场北侧向东,有望在通州城区附近与规划中的如通苏湖城际共站设置通州站,出站后折向东北方向到达如东县城掘港,设置如东站,线路长度约50KM,新设通州和如东2个车站,改建南通站1座车站;

如通苏湖城际铁路起源于如东,向南经南通市跨越长江后经苏州至吴江,向南延伸抵达湖州。

设置时速160-200km/h。自海太通道过江之后,将依次在通海港区设置海门港站,海门市区西侧设置海门西站,南通新机场位置与北沿江高铁共站,往北三个站依次为通州东站、十总站和如东站


2020年,如东也交出了非常亮眼的成绩单,前三季度GDP增幅位居南通第一,百强县排行榜上位列第43,未来还有很大的发展空间。(信息来源南通统计局)


房价方面,11月南通各县市区房价排行中,如东二手房价格排名倒数第二,均价10969元/㎡,环比上月增长0.69%,同比去年上涨17.1%。


图源:中国房价行情网


与此同时,如东11月新房价格比如皋、海安都高,均价11725元/㎡,这也从侧面说明如东目前的新房市场主要还是以改善型换房为主,新房主要分布在县城等优质区域,拉高了新房的整体均价。


图源:中国房价行情网


近日,如东城北片区挂出两块重磅宅地补仓,地块编号2028-01、2028-02。


2028-01地块位于紫琅路东侧、淮河路南侧,占地面积56925.03㎡(约85.39亩),容积率1.0-2.0,起始总金额6.06亿元,折合楼面价5325元/㎡


2028-02地块位于紫琅路东侧、嘉陵江路北侧,占地面积34880.25㎡(约52.32亩),容积率1.0-2.2,起始总金额4.21亿元,折合楼面价5482元/㎡


两宗地块将于2021年1月上旬出让。



其中2028-01地块需要配建一所总投资约4000万的公立幼儿园,而2028-02地块需配建城市支路丁香路,长约330m。


两宗地块均有代建需求,对意向房企的资金实力、成本管控能力提出较高要求,未来地块或将引进实力房企。


这些年,如东虽然仍未摘掉“南通唯yi的县”的帽子,但在经济发展上的成绩有目共睹,一个发展中的城市,难免会面临各种各样的问题和困境,直面自身不足、奋起直追,如东的振兴指日可待。


如东是一个有潜力的城市,地理优势、教育基础、产业特色等等都是如东的底气,在漫长的追赶之路上,或许求变,才是zui好的出路。


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