南通这些被分销“绑架”的楼盘,是福还是祸?

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前两天有个朋友抱怨:现在南通二手房不好卖啊,开发区的房子挂了大半年了还没出掉。

确实,2020年南通的二手房市场不乐观,神奇的是,尽管二手房成交惨淡,但中介们依然春光满面,因为他们中的大部分已经开始卖新房了。作为楼盘分销的主力军,路子野运气好的中介早就赚得盆满钵满。



分销,实在是楼市一个神奇的存在。

任何楼盘,一旦启动分销,线上选房系统就像打了鸡血一样几乎没有不分秒飘红的,中介朋友圈的文案也是看得我肾上腺激素乱飚,恨不得立刻冲到现场成为拼手速天团的一员。

图片来源:微信朋友圈


站在买房人的立场上,分销过程中开发商和渠道之间的相爱相杀根本无关紧要,我们zui关心的问题是:我自己去售楼处和中介带究竟哪个更便宜?

今天,我们就来聊一聊分销。

本文重点:

1、2020年12月南通21盘齐开,开盘当天整体去化率约为61.26%,近半数楼盘去化八成以上,其中通州桃李江山、华山朝霞里、海门北宸壹号馨园开盘当天去化达100%,南通主城区新盘整体去化不理想

2、12月南通全市范围内参与分销的楼盘多达48个,涉及通州楼盘zui多,且多为开盘前已经启动分销,平潮高铁新城板块成“分销主战场”,楼盘去化表现较好;

3、南通市区少部分高价盘开盘表现不理想,随即启动分销(锦绣澜湾、翠湖溪岸),也有楼盘尽管开盘当天表现不佳,但后劲较足(如祥生云境),尚未启动分销模式

4、南通市区涉及分销的楼盘以公寓住宅为主首付低、中介佣金高,部分loft甚至打出包租的噱头,购房者要警惕这种看似高回报的模式,多方了解不偏听偏信才能有效规避风险。




1、卖地不断新房井喷,向买方市场靠拢的南通楼市,新盘真实去化数据如何?


2019年下半年,南通楼市火得离谱,那会儿的仁恒、上东区、晓风印月、时光漫城、绿地新里城···不管贵的还是便宜的,都被一抢而空。

2020年4-5月多地迎来楼市反弹,南通也一直散发着余温,不过小阳春过后的金九银十表现平平,到了12月份,更是显得有些疲软。

据不完全统计,12月份南通全市共21个新盘shou开或加推,开盘当天真实去化套数如下:


以上21个新盘开盘当天整体去化率约为61.26%,近半数楼盘去化八成以上,其中通州桃李江山、华山朝霞里、海门北宸壹号馨园开盘当天去化达100%

但南通主城区新盘除了大热的招商滨江道去化约九成外,华宇锦绣澜湾、中海翠湖溪岸、祥生云境、碧桂园公园星荟去化均不理想


此外,我还查询了市区12月开盘的几个新盘已售已备案套数,数据同样不太乐观。



随着土地的持续放量,南通的在售楼盘数量几乎井喷式增长,去化压力显而易见


加上年底大考压身,时间紧任务重,开发商自然坐不住了,光靠自然到访那能行?这时渠道分销让大家看到了希望



2、50个新盘启动分销,曾逆市火热的南通,也要迎来“渠道为王”的时代了?


市场永远是最好的试金石。


如今南通的土拍热浪翻滚攀升的地价让买房人逐渐破防,地段好、价格高的新盘如雨后春笋般涌现,买房人经历一波接着一波的楼市高潮之后购买力几乎被掏空,加上国家不断出台楼市新政冲击楼市泡沫,开发商的危机感日益深重


底图来源:摄图网


于是,“分销大军”隆重登场了。


南通市面上楼盘分销的渠道多种多样,依靠中介是目前zui主流的方式,能出现在某壳常看常新的新房推介表里的,都是冲了钱的。

我能找到的zui新的新房主推楼盘一览表更新时间是2020年12月21日,全南通共涉及47个楼盘。


其中通州的楼盘zui多,且多为开盘前已经启动分销平潮高铁新城板块成“分销主战场”,楼盘去化表现较好,房价一直处于低位的如皋,新盘对渠道分销的依赖度也比较高。

12月下旬新开的楼盘也不在少数,根据中介朋友的微信朋友圈可以看到,12月28日shou开的中创限价盘、通州的湖境和庐等,也已经毅然投身浩荡的“分销铁骑军”。

图片来源:微信朋友圈


不过,南通楼市的情况相对于其他内陆二三线城市来说要好得多,shou开表现欠佳的楼盘后来发力也是常有的。

比如之前传言shou开400套只卖了四成的祥生云境,目前网签数量已经有337套(数据来源:南通房产信息网),而且这并不是分销的功劳。

截至1月7日祥生云境一期开盘楼栋销售情况
绿色为已售已备案、粉色为已售未备案、蓝色为未售房源
截图来自南通房产信息网

当然,尽管大多数开发商都会对自己的楼盘启动分销讳莫如深,生怕买房人觉得自己的盘卖不掉才分销的,但我觉得分销不是件丢面子的事情

分销是很强大的,这一点几乎没人否认,但开发商仍然“谈销色变”,其实大可不必,毕竟求生是一种积极的本能,只要能把房子卖出去,一切都好说。

图片来源:微信朋友圈


3、南通的公寓住宅已经全面向渠道分销低头,究竟是“解救”还是“绑架”?


南通的住宅项目或许在开盘当天数据不好看,后续冲一冲还能取得不错的去化成绩,毕竟一套四五百万的房子也不是说买就买,而且市场对于住宅的需求一直都在,但公寓就不一样了

相比于住宅,公寓的tou资属性要强得多,不过南通的公寓,实在不太好出手,难卖但是提点高,朋友圈的中介zui常发的十有八九都是公寓。

图片来源:微信朋友圈


“首付xx万起南通市中芯安家”

“低总价、高收益,五万认筹还送10万一个的车位”

······

渠道分销这股风已经强势登陆南通,在公寓住宅上面泛滥成灾。

南通主城的绿地新都会智公馆,依靠强大的渠道分销即将清盘,打出的广告也非常诱人:首付仅需5万还包租每月2400,不过据说中介卖出一套就直接拿5万,一年卖个两三套直接吊打都市小白领。

图片来源:微信朋友圈


高佣金让分销队伍快速壮大,楼盘利润被摊薄,对渠道分销的过分依赖已经逐渐“绑架”南通的公寓住宅。


4、买房人的自我修养:多听过来人的“买房经”,找正规渠道买更实惠的房子


对普通购房者来说,楼盘和渠道的爱恨情仇不重要,我们的目的非常明确:通过更实惠的价格买到好房子。

我觉得,找渠道方带看是可以的。有些楼盘确实可以享受到额外优惠,不管是楼盘主动放出来的,还是渠道方拿出自己0.5或者1个点的佣金包装而成的,能享受到实实在在的优惠就行了。


图片来源:微信朋友圈


但大家也要注意辨别,这种宣传是不是在搞噱头比如原来均价16300元/㎡,找渠道拿优惠价15300元/㎡”,而售楼处实际价格可能才15000元/㎡,这时候一房一价表就非常重要了。


还有一点,现在的分销不仅是中介门店,还有专门的渠道公司,一定要找靠谱的正规的公司,确定要买了也要进一步了解项目,毕竟现在满嘴跑火车的人也多,包租高收益说得天花乱坠,实际上拿了佣金就闪人,哪管后面维权无门洪水滔天。


某分销公司网站截图


总之,分销存在即合理,尤其在行情下行的情况下,分销这种广撒网的拓客方式没必要全盘否定,滞销盘搞分销很有用,但搞分销也不一定就是卖不掉的差楼盘

对于买房人来说,zui重要的是永远相信自己基于事实的判断,别贪便宜

除了文中提到的,你还知道南通哪些楼盘在搞分销?欢迎留言告知,或扫描下方二维码加好友与我讨论。






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