闻风而起,今年南通的租房市场会爆吗?

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前两天,万科、龙湖、碧桂园等头部房企扎堆召开集团年度总结会议,战略管理调整动作频频。

恒大造车、碧桂园造机器人、万科养猪、天猫好房···这两年房企在各种赚钱门路上不断试错,2021年开局,大佬们又纷纷表示将转战房屋租售业务了。

贝壳上市,真的算是头部开发商的“雄心起爆剂”

图源:凤凰网

租房市场的这块蛋糕究竟有多大?南通的租房市场现状如何?今天我们就来共同探讨下。

本文重点


1、对抗渠道,恒大、万科、龙湖等头部房企纷纷布局房屋租售业务,参考贝壳等二手交易网站模式,寻找新的增长点;

2、及时介入,北京、上海、杭州等城市发布新规整顿房屋租赁市场乱,不得强迫收取超3个月租金、严控租金贷业务;

3、供应量充足,部分强一线(深圳、杭州)城市租金持续下跌,租客减少、出租周期拉长,不少房东大幅降价以促进成交;

4、环沪城市中,南通市区房租同比、环比均呈下降趋势,租金zui低,租售比为66,仅次于苏州、宁波,挂牌出租套数2577套,不足无锡、宁波的一半,二手房在售数量是无锡、宁波的超1.5倍

5、南通各县市区中,原崇川区租金zui高,海门其次,通州区租金zui低,为18元/月/㎡,除市区和通州区外,其他县区租金环比、同比均上升,如皋租金环比涨幅zui大,为8.35%,如东同比涨幅zui大,为11.47%

本文部分数据来源:中指院、中国房价行情网



头部房企将开辟租房市场 


房企三条红线加上房贷两道红线去扛杆戳泡沫力度越来越大,头部房企面对下行的行情,总是率先做出判断和对策。

所以开年第一个月,恒大、万科、龙湖等,几乎同一时间官宣:今年将全面布局房屋租售业务。


恒大的房车宝前身是恒房通,去年在恒大“75折卖房”的天才营销里怒刷存在感,2021年,恒大将以此为依托,扩张出150+中介机构、2000万+经纪人以及30000+的门店,叫板贝壳线下门店。

此次龙湖、碧桂园等房企,将租售业务从物业服务中分离出来,足见对租售市场的重视程度。地产进入白银时代,很多房企在市场下行的情况下,不得不依赖分销渠道来完成去化。


而头部房企已经意识到:对抗渠道绑架zui好的方式,是开辟自己的渠道。未来这些租售业务,一定会承担起帮助项目去化的职责。

至于后期房企的租售业务到底如何开展,是否能破局某壳的垄断局面分得一杯羹,拭目以待。


各地纷纷整顿租房市场乱象


头部房企尚未入局之前,租售市场一直处于“野蛮生长”的状态,蛋壳公寓事件,成为各地出手整治租房市场乱象的导火索。

近期,伴随着对一二手房交易市场的调控,各大城市同时出台了相关政策整顿租房市场乱象。

上海2月4日出台政策,规定租房机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金,严控租金贷款业务

图片来源:上海住建局官网

北京近期出台政策,要求房租不能半年付、年付,租金贷不得打给租房公司,押金由北京房地产中介行业协会建立专用账户托管,签合同3天内要备案且定期公布投诉情况;

图源:北京市住建局官网

除此之外,成都、西安、重庆等城市先后发文,要求建立住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户

据统计,全国有超过2亿的租房族(数据来源:百度百科),租赁市场无疑是一块资本大蛋糕,但如何维护租户的利益、规范住房租赁市场秩序,任重而道远。



南通租房市场现状


比起售房市场,南通的租房市场一直以来存在感很低


一来南通的人口虹吸能力远不如深圳、上海,租房需求不大,二来南通的房租整体偏低,房东基本不靠租金来回本,适合出租的公寓在南通市场占有率很低


根据中国房价行情网,南通市区平均月租金为2014元/月,环比下降0.57%,同比下降2.31%,租售比为66年(租售比=房源均价/每月每平米租金/12),目前挂牌出租套数为2577套


对比上海和其他环沪城市,可以看出一些问题。



月租金方面,目前南通的价格是zui低的,环沪城市中只有南通和常熟租金环比、同比均呈下降趋势,南通的租售比也很高,在10个城市中位列第三,挂牌出租的数量是无锡、宁波的一半不到


但目前南通的二手房挂牌数量为64502套,无锡、宁波均不足4万套,一定程度上也反映了打算长期持有南通房产的相对较少


截图来自二手房交易网站


我们再来看一下南通各县市区租房市场。


南通各县市区中,原崇川区租金zui高,为24.89元/月/㎡,海门其次,通州区租金垫底,为18元/月/㎡


除市区和通州区外,其他县区租金环比、同比均上升,如皋租金环比涨幅zui大,为8.35%,如东同比涨幅zui大,为11.47%


县区租房市场很大一部分需求来自学校附近,许多走读、陪读的学生在寒假来临之际租房需求上升,可能导致租金上涨。


截图来自中国房价行情网

在国外,租售比是买房人置业非常重要的参考,基本上租售比在15-20(年)的属于优质房产(信息来源:中指院),但在国内,大部分一二线城市都在60以上,租售比过高代表房价虚高,可能会存在房产泡沫


按照南通66的租售比来看,很明显,买房仅仅靠收租,是不可能回本的


南通的房价从1W+到2W+到3W+,好像只用了一两年的时间,但是房租从2000+到3000+到5000+,还有很长一段路要走。









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