高价地泛滥、购买力惊人,谁在为海门的房子买单?

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前几天致豪在海门强势拿了块商住地,成交楼面价超过1.4W/㎡,业内人士透露,该地块将由融创、招商、致豪三家合作。

万元地如雨后春笋般冒出,楼面价赶超南通主城市中芯,常住人口仅约90万(来源:统计局)的海门,楼市走出“独立行情”的内驱力究竟是什么?

今天我花了一天时间,去海门实地了解了一下当地的情况,发现海门楼市真的挺有意思。


海门楼市几点特征



1、海门城区范围很小,江海路、长江路、人民路三条城市主干道将海门划分为北部新城、生态南城和老城区;

2、老海门人大多只认老城市中芯,老城发展饱和,很多老城拆迁安置房的地段“吊打”其他区域新盘

3、海门豪宅多,土拍成交楼面价动辄1.4W/㎡+,总价上千万的滨水大平层、建面超700㎡的别墅,依然不愁卖


4、海门新房客群基本都是海门本地人,售楼处销售清一色讲海门方言,基本上没有外来投资客,泡沫比较小

5、南通市区有部分人会去海门买房给小孩上学,基本均价不超过2W,而海门好学校几乎都集中在老城中芯,价格较高;

6、海门土著热衷买房,不急于出手,买房几乎不考虑学校,因为大多已经有一套在老城区的拆迁房,已掌握优质教育资源;

7、海门基本不会有像南通市区一样开盘爆抢的状态,一是价格较高,二是海门人买房总是“慢悠悠”,比较理性



海门城区板块细分


海门城区范围很小,江海路、长江路、人民路三条城市主干道将海门划分为北部新城、生态南城和老城区我们从南城的光华大厦前往北城万科半岛国际,不堵车也不过约20分钟车程。

而老城区又以海门中学为基准划分出老城市中,这块儿才算大部分海门人认可的中芯城区。


在老海门人眼里,城区的划分是泾渭分明的,本地人对于老城区之外的区域认可度很低,几乎统一城之为“乡下”

北部新城、生态南城土拍、基建如火如荼,但大部分老海门人的意识里,海门河北依然是万年不变的“郊区


因为老城区发展已经饱和,很多好地段都被海门的拆迁安置房占据,几乎没有剩余地块出让,所以现在海门城区人买房基本上都会选择更靠近市中芯的南城,资金不足的刚需,会往更边缘的謇公湖、临江、三厂街道等挤压


海门内部消化的“豪宅”


很多人要问:海门房价这么贵,还不停造房子,到底谁在买

贵,意味着海门房子的投资属性不高,海门的房子基本上还是靠海门人内部消化,要么就是纯粹热衷在海门“囤房”的本地客,要么就是乡镇居民进城置业

海门人擅长经商,有钱人多,另外还有大片的乡镇区域,城镇化程度不高,乡镇板块拍地少、供应不足,给城区新房市场输送了庞大的购买力

图源:海门发布

另外,我们也了解到,海门置业人群有部分比较特殊的:早年在外经商,已经落户上海或其他一线城市,依然会在海门买房。

这部分人往往是海门高价房源的主力客群,比如号称“方圆plus”的万科半岛国际、南城放风千万+的上德花园等。

万科半岛国际样板间客厅实拍

当然,土生土长的“叠石桥大佬”,也热衷在海门各个板块购置新房,尤其紧邻的海门北部新城,将会吸引大批叠石桥购房者。

所以,当你去到海门某个售楼处,销售一开口就讲启海方言,不要慌,至少说明买这个盘的大多是本地人,相对来说泡沫不大


学校对海门楼市的影响


我们都知道,海门教育质量很高。

有部分南通市区的,会为了给小孩上学去海门买房,但随着现在海门的房价越来越高,这种单纯为了小孩上学去海门买房的情况正在变少,很多人逐渐倾向于去海安、如皋

而且,海门优质的教育资源往往集中在老城市中芯板块,买北部新城、偏南板块的新房,其实作用不大,所以这也是为什么在海门,很多拆迁安置房的价格尤其高,海中附近的老房子,隔成单间只租不卖几乎全年都没有空置的。

2020年海门城区小学施教区划分示意图
信息来源:海门日报

不过,对于海门真正的“土著”而言,他们乐意脱离市中芯往北边、往南边买房,周边有什么学校、有什么商场,其实无关紧要

因为他们中的大部分人,在当初拆迁的时候,已经至少分到了两套位于市中芯的房子

2020年海门城区中学施教区划分示意图
信息来源:海门日报

在海门,几乎很少能看到向南通一样开盘爆抢的情况,开盘去化7、8成已经是不错的成绩了。即使是所谓的笋盘,海门人也不怎么感冒,也不缺房子住

土生土长的海门人热衷买房,同样也非常挑剔,销售苦口婆心讲学校、规划,一旦发现有一个不喜欢的点,海门人就不会买单。

好像海门人买的不是未来,买的是开心









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