楼面价超1.5W/㎡!两大改善盘在线pk,高清航拍新进展曝光

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承接上篇新房,涨!二手房,涨!海门这个版块热到发烫,简单介绍了海门北部新城三大纯新楼盘的近况,今天我们沿着江海路将目光南移至海门城南板块。


城南目前有7大热门新盘,上德花园、德美花园全部打造别墅项目,开盘时间未定;北边的泊翠澜境仅剩叠墅未售,预计本月中下旬开盘;


龙信骏园仅剩一楼房源在售;另外还有去年万科拿地的CR20024地块&CR20026地块以及星湖拿地的CR20022地块等待上市。


本文重点一览


1、城南万科地块&星湖地块最新进展曝光,旁边2万+楼盘大卖,区域地价较高,未来上市的楼盘更偏向改善人群


2、万科&星湖大PK!区域配套共享,星湖项目容积率小,居住舒适度高、东侧环水;万科品牌优势,项目进展快


3、海门地价攀升势头迅猛,调控在即,双限地或将今年“现身”。




各楼盘最新进展



去年开始,海门城南土拍市场全程“打鸡血”。不久前,我实探海门城南各楼盘,发现龙信骏园去化较快,开盘3个月基本卖光,旁边的万科地块和星湖地块也传来新进展。


万科去年在城南一举拿下CR20024&CR20026两块地,时隔三个月,终于传来新进展,两个地块将合并开发;


规划16栋洋房,6幢高层,2幢小高层户型面积约100-180㎡的产品,并公布案名为万科溯源


从航拍图上看,地块已经围挡,机器已经进场,预计今年6月份公布展厅


另外,旁边的星湖地块已围挡,机器还没有进场,据了解,项目已经开始打桩

(图片拍摄于2021-3-24)


从实探的结果看,城南在售楼盘较少,新盘库存不足,在售的龙信骏园仅剩下3套底楼的洋房;泊翠澜境高层已清盘,本月还有叠墅产品上市,建面约155㎡-200㎡,均价2.5万/㎡。


而且待上市的楼盘价格偏高,产品高端偏改善。比如上德花园和德美花园都是打造纯别墅产品,总格千万起步。



规划对比 优劣势分析



如果接下来想要在海门城南置业购房,万科项目和星湖项目便是买房人首先考虑的两个项目,接下来我将从价格、品牌、地理位置、容积率、层高、配套等方面对比两个项目。

价格方面:星湖CR20022地块的成交楼面地价为15531元/㎡;万科CR20024地块成交楼面地价13517元/㎡,CR20026地块成交楼面地价14543元/㎡;

地价决定房价,星湖项目上市价格将高于万科CR20026地块高于万科CR20024地块;

品牌方面:星湖地产国企品牌,连续三年入选南通最具影响的地产品牌,在南通有星湖郡、星湖泮(未售)、商业体星湖·101等项目。

但是项目进展太慢,2020-9-17拿地,至今快到半年的时间,未有明显进展,开发区的星湖泮项目也是在拿地之后久久不见动工,吊足了买房人的胃口。

万科地产世界500强,在南通打造多个品牌项目,遍布南通各热门板块。南通市目前在(待)售的万科项目有万科官山望、万科方圆、万科半岛国际

据不完全统计,二手房小区中,万科翡翠心湖和万科翡翠公园二手房挂牌均价下降;其余挂牌均价上升。

规划方面:星湖CR20022地块的容积率只有1.2-1.4,未来居住舒适感较高;相比之下万科的两个地块容积率偏高,CR20024地块容积率为1.6-1.8,CR20026地块容积率为2.0-2.2

根据规划,星湖地块分为功能区一和功能区二,功能区一建筑高度18-60米,功能区二建筑高度15-50米,按照南通住宅标准高度不低于2.8米推算,功能区一层高为6-21层,功能区二层高为4-17层

万科CR20026地块土地面积52328㎡,并要求住宅建筑高度须大于30米且不大于80米,推算层高为10-28层

CR20024地块土地面积26730㎡要求住宅高度24-80米,推算层高为8-28层,且沿西侧用地建筑少于16层。


就在昨天,项目公布案名万科溯源,规划16栋洋房,6幢高层,2幢小高层。


另外值得注意的是,星湖地块和万科地块相距不远,享受同等区域配套,但是星湖地块东侧环水,位置更佳,且须配建不少于800㎡的商业建筑;

CR20026地块南侧为约174亩的规划中小学用地,未来将建设学校



海门双限地预测



短短7个月的时间,海门区一共拍出了12块万元地,其中城南6块、北部新城3块、老市中心3块;

虽然都是万元地,但城南的地价高于北部新城高于老市中心,城南最高成交楼面地价为15513元/㎡,也至今都没有被突破。

早在2020年下半年,南通市区普遍双限的大背景之下,通州也迈入双限时代,并且以银河新区作为试点区;

与此同时,为了进一步调控房价,海门区也出台了双限政策。大胆推测一下,海门的双限地可能出现在今年下半年;

至于海门的首块双限地会出现在哪里?有人预测可能会出现在新兴热门板块(北部新城、海门府南),不过不久之前海门CR21008地块意外终止挂牌,说可能是双限地诞生的征兆。

关于海门双限将从哪个版块开始,你有什么想法?欢迎评论区留言讨论!







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责任编辑:濠滨百氏

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