房子,是我们这代人逃不开的宿命!打破误区,理清南通楼市真相!

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房子,是我们这一代人的宿命。

 

买房,是大多数人人生中最重大的一次投资。这次投资,涉及数百万资金,牵扯“六个钱包”,一点都疏忽不得。


投资要谨慎,刚需更要谨慎。这是一篇有诚意的刚需买房指南,打破楼市误区,寻找入场时机,建议转发且收藏。

 



误区

 

刚需买房的第一大误区,当属“刚需要抓紧上车,越早越好”。

 

这种说法听起来似乎有道理,而且隐藏一层言外之意:既然都要自住,无论房价是涨是跌,都不会带来实质影响。越早买,越能享受到居住价值,更能免于等待的焦虑。

 

然而,这种论调忽略了一个关键现实:楼市是有周期的。

 

即便过去20年,中国楼市一路上行,中间也玩过几次过山车。2008年部分城市回调幅度高达30%,2014年个别城市房价回调幅度超过20%,2018年开启的这轮调整,部分城市降幅也超过10%。

 


值得一提的是,在上一轮楼市启动之前,大量二三四线城市在2011-2015年横盘了五年之久。

 

所幸,在强劲的经济增速和货币宽松之下,这些危机最终转危为安。但不是每次都有这种幸运,当楼市进入下半场,货币宽松边际效应递减,加上居民杠杆率攀上历史新高之后,这种规律是否适用,必然要打上大大的问号。

 

回到现实,即便曙光总会来,但只要现金流出现问题,未必每个人都能熬到曙光到来的时刻。 

 

所以,正确的态度:不是越早上车越好,而是随时做好上车的准备。等待楼市周期的变化,在楼市复苏的周期进行交易,而非在狂热期疯狂往里冲。

 



陷阱

 

刚需买房的第二大误区是,是刚需就买,投资要谨慎。

 

这里也有一层言外之意,似乎说刚需比投资更能承受风险。

 

这种说法的悖谬显而易见。刚需的钱也是钱,相较于投资者,刚需的钱更加来之不易。刚需往往都是耗尽家庭六个钱包,用尽多年积蓄,才能换来楼市唯一上车的可能。

 

无论是资金承受能力,还是风险应对能力,抑或资金在不同领域的分散配置,刚需全都不如投资者。为什么投资都要谨慎,刚需却要拼命往前冲?

 

显然,与刚需相比,投资者的资产组合更加多元,在楼市之外还有别的投资渠道,拥有更大的应付风险的能力。这与拿“六个钱包”来买房,不可同日而语。

 


相比投资者而言,刚需只是多了居住功能。但无论谁买房,看的都不只是居住属性。即便是刚需,也未必能忍受在山顶高位站岗的寒冷。

 

所以,正确的态度:以百分之百投资的谨慎态度来看待买房,不要被所谓的“无论房价涨跌,反正都要住”冲昏了头脑。




政策

 

无论如今的房价能否为刚需群体所承受,但必须承认的一点是,在中国的楼市调控体系中,刚需是受到一定照顾的。

 

第一重照顾来自限购。限购体现的是政策对于本地户籍居民的照顾,北上广深外地居民需要交纳5年社保或个税,方能获得购房资格,而本地户籍居民则直接拥有两套购房资格,这是限购的政策用意所在。

 

正因为这一点,有许多人试图通过落户直通售楼处,有些城市也将“落户=购房资格”作为吸引人才的筹码。

 

第二重照顾来自金融政策。首套房一般可享受2成或3成首付,且政策利率十分之低,二套房则不仅要接受4-7成不等的首付,同时房贷利率上浮10%乃至更多。

 

如今房贷利率都在上浮,这是大环境所致。即便如此,首套房贷利率,尤其是公积金贷款利率,仍是大多数普通人一生中所能拿到的最优惠利率,没有之一。




第三重照顾来自限价摇号,政策强制开发商让利于购房者,这是这一轮楼市出现的新现象。

 

限价之下,新房价格与二手房价格倒挂,既然倒挂就存在利差,利差越大,套利空间就越大。许多城市明确“无房的刚需群体优先摇号”,这就是将这一套利空间直接输送给刚需购房群体。

 

鼎盛时期,在南京、杭州等城市,一套新房与二手房之间价差高达几十万乃至上百万。无论是否用于套利,对于刚需群体来说,摇到本身就是赚到。

 

第四重照顾来自强力调控,只要地方政府想去遏制房价,就能按住房价,而按住的房价,恰恰是对刚需最大的利好。

 

这其中,最典型的城市当属长沙。论反炒房的力度,论楼市调控的稳准狠,长沙甚至超过北上广深。而论房价收入比和租金回报率,长沙又远远低于许多三四线城市。

 

长沙将房价狠狠按住,对于炒房者自然是有去无回,但对于本地刚需,则是不可多得的利好。


 



地段

 

刚需买房,必须兼顾居住价值和投资价值。

 

因此,刚需买房与投资购房的逻辑出现分野。投资者,看的是未来升值空间,寻找的是投机炒作的可能性。快进快出,以小博大,乃投资的不二法门。

 

对于刚需来说,升值空间无比重要,但是否有居住价值同样十分重要。有升值空间但兑现遥遥无期的地方,有短期炒作之利却无长期支撑利好的地段,显然不能轻易纳入选择范围之内。

 

刚需买房,重点要关注三个关键词:地段、地铁和租金。

 

其一,地段是第一位的。宁可选择交通、教育、医疗、商业配套相对丰富的城区二手房,也不要轻易投资偏远郊区的“三无”新房。

 

一个城市,最好的地段,当然是CBD区域,有高端产业有金领群体;次之的地段则为交通枢纽、商业中心或一流学位区域;再次之,则是拥有商务配套的副中心,后者郊区的地铁TOD枢纽,这里商务配套比商业配套更重要。

 

最差的地段,商务、地铁、商业配套全无的远郊区,或者劳动力密集产业聚集的郊区,或者空炒概念而无落地可能性的新区,以及老破小密集、拆迁改造可能性微乎其微、同时学位和医疗资源缺乏竞争优势的老城区。



其二,地铁是关键。对于普通家庭来说,衡量区位的关键,不在于开车的直线距离,而在于公共交通的通达性。

 

尤其是处于郊区的楼盘,没有地铁,价值会大打折扣。而处于地铁交通枢纽的楼盘,尤其是拥有TOD概念的区域,资产流动性和安全性则会更高一筹。

 

其三,租金的重要性越来越高。租金回报率高低,决定现金流和资产流动性。即便刚需买房自住,有无隐性的租金现金流也是关键。

 

一个连房子都租出不去的区域,自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘,必然存在一定问题。在未来,不产生租金的区域,不仅不适合刚需,同样不适合投资。

 



时机

 

刚需购房的最佳时机是什么时候?

 

其一,楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。

 

右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。


右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。

 


其二,政策重启刺激之时。

 

不是任何放松,都意味着政策刺激,有些放松只是维稳之用。真正的刺激,则是让房地产作为经济增长的利器,这不是地方发发红头文件稳楼市这种小打小闹就能达成的。


这里有三重信号:降息与降准同步到来;一二线城市限购公开松绑;房贷全面宽松,其是降低首付比例,实际房贷利率降低到基准以下,取消认房又认贷政策,等等。

 

其三,政策重点惠及刚需之时。房贷利率下降,首付比例下调,乃至套利空间巨大的限价摇号出现时,都是刚需入场时机。

 

其四,刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。

 



不要有这三种思维

 

在楼市里,永远不要有这三种思维。

 

第一种是随时上车论。正确的态度是,刚需随时做好上车准备,等待楼市周期的变化。刚需的钱比投资更加来之不易,更难以承受楼市波动风险。对待自己的钱,无论如何谨慎都不为过。

 

第二种是幻想抄底。不要整天幻想抄底,而要有避免高位接盘的警惕。中国楼市是政策市,受国内外经济环境影响,政策可谓瞬息万变,不要妄想抄底,但要避免在楼市狂热时蜂拥而上。

 

第三种是过度担忧崩盘对于普通购房者来说,记住“投资有风险”即可,不要将小概率事件主导自己的选择。只要拥有良好的现金流,不过度加杠杆,即便最坏的情况出现,影响也会十分有限。

 

闷头买房的时代已经过去,无论刚需还是投资,对于人生中最大的一笔支出,无论如何谨慎都不为过。下面,小编为大家推荐几个通城目前较受关注的楼盘!


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