在南通,怎么证明你买房?不是在维权,就是在维权的路上!

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怎么证明你买房?不是在维权,就是在维权的路上!


近期,南通交付问题频出,业主收房时因为房屋质量问题产生的一系列维权事件。所以,今天想跟大家很认真的聊一聊,什么情况下只能维修,什么情况下可以拒绝收房!


首先我们要来聊一聊,交付需要具备哪些条件。


在程序上,交付需要达到如下条件:


1. 取得建设工程竣工验收备案证明;

2. 取得房屋测绘报告;

3. 取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;

4.商品房为住宅的,出卖人要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;

5. 全装修住宅还要有第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告等其他细化的要求。


而实体中,需要满足的交付条件有:


1. 供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接;

2.  供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电;

3. 燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应;

4. 电话通信:交付时线路敷设到户;

5.有线电视:交付时线路敷设到户。

以上是分别对应程序和实体要达到的条件,应同时满足、缺一不可。





然后我们再来聊一聊可以解除合同的几种情形:


1.  主体结构质量不合格


法律规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”


什么叫主体结构?就是我们说的地基、承重梁、柱、墙。什么情况就是质量不合格?就是上述这些主体结构出现下沉、开裂、倾斜等影响房屋安全性能的问题。


一般这种问题比较复杂,也容易与开发商产生争议。此时,买房人应要求开发商出示《工程竣工验收报告》,查看房屋是否验收?验收是否合格?也可委托工程质量检测机构重新核验,如果主体结构质量确实不合格,购房人有权退房,开发商应当承担责任。

 



2. 房屋质量问题严重影响正常居住使用


法律规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”


这里分两个层面理解:可以退房的为“严重影响正常居住使用”,而一般的质量问题(非结构性的裂缝、空鼓、返潮、锈蚀、划痕色差等等)是够不到退房的条件,由开发商提供整改、维修,如果修不好,购房者可委托其他机构维修,费用由开发商承担。


那么,这个程度的判断,一般从以下几个方面考量:


1)是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响;

2)是否严重干扰和影响了买受人的正常生活;

3)可否修复,经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响。


所以,如果经过多次的更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买房人也有权解除合同。

 




3. 面积误差比绝对值超出3%


法律规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,……面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”


不管面积是小了3%还是大了3%,购房者都有权利不接受这个房屋。




4. 全装修的商品房室内空气质量,或建筑隔声不合格,整改后仍不达标的


商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准,由开发商负责整改,整改后仍不符合标准的,买房人有权解除合同。

 



5. 出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行


法律规定:“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”此外这个解除权是有除斥期间的。


这里要说明的是,这个“出卖人迟延交付”,指开发商延期交付或房屋未达到交付标准,而购房者无故或因一般质量问题不收房不算在内。




6.  因开发商的原因,使购房者无法办理房屋所有权登记


法律规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”


这条的意思就很简单了,如果由于开发商的原因无法办理房产证,那么就可以要求退房!


最后,收房需谨慎,退房要硬气!




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