新型冠状病毒对楼市影响的五点分析,其中一个数据可能影响房价!

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关于新型冠状病毒感染的数据,目前还在增加。根据国家卫生健康委通报的数据,截至1月31日24时,国家卫生健康委收到31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团累计报告确诊病例11791例(江西省、陕西省、甘肃省各核减1例),现有重症病例1795例,累计死亡病例259例,累计治愈出院病例243例,共有疑似病例17988例。目前累计追踪到密切接触者136987人,当日解除医学观察6509人,共有118478人正在接受医学观察。累计收到港澳台地区通报确诊病例30例:香港特别行政区13例,澳门特别行政区7例,台湾地区10例。防控疫情的各项措施正在有效实施,相信新型冠状病毒疫情很快会得到扭转。


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介于仍然有很多网友在关注此次疫情对房价影响,今天根据了解的情况作一个简要的分析,供大家参考。


一、此次新型冠状病毒疫情对楼市的影响参考2003年SARS病毒对楼市影响意义不大。


2003年SARS疫情期间,正是城镇化的初期,房地产市场化的上升初期,整体住房紧缺。SARS疫情延缓了买房行为,但并没有减少买房需求。所以,SARS疫情结束后,在供求不平衡的情况下,中国房价趋势性的上涨行情继续保持。


现在的情况是,人均居住面积超过40平米,城镇化率达到了60%,房住不炒的定位之下各项楼市调控暂无松动的迹象。在不缺房子且房子加速回归居住属性的过程中,楼市分化已经开启。由于房价收入比高于欧美发达国家水平,房价目前整体处于高位,居民购买力无法支撑房价继续上涨。


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二、本次新型冠状病毒疫情影响面广,时间较长。


这一次有两个不同,第一个不同是首次出现封城情况,第二个不同首次延长春节家期并延后返工开业时间。就房地产行业而言,这次的冲击比2003年时候来得更大。这不是普通的假期,各地出现售楼部、二手门店延迟开业,恢复营业具体时间待定,这意味着几乎全国的房地产行业有17天完全处于歇业状态。对于房企来说,如果房企总体综合财务成本在8%,那么一家有息负债占销售额的50%的千亿房企,仅疫情导致停业这17天,哪怕啥也不投入,也需要损失1.86亿元的利息。


如果疫情过后,房企融资仍然收紧,仍然紧坚持严禁一切资金违规流入房地产市场,那么,很大一部分房企的资金周转就面临着较大的压力。以价换量就成了最好的选择,房价下跌可能就正式开启。



三、放松户籍政策肯定会持续。


有一种说法是刘易斯第二拐点到来后,人口流动会加速(刘易斯拐点指在工业化进程中,随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移,农村富余劳动力逐渐减少,最终达到瓶颈状态)。三、四、五线城市的人口毫无悬念的会流出,一二线城市也会出现分化。城市产业竞争力强的几个城市在疫情结束全继续回暖,前期供大于求的城市稳中有跌。


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四、商品房成交拐点到来。


商品房成交量在不断创出新高后,终于在2019年拐头向下,下降0.1%,全国商品房销售面积171558万平方米,最近四年来首次出现下降。从二手房价格的变化来看,高位回落的趋势比较明显。已经连续7个月超过20个城市二手房价格下调。


楼市成交量的拐点出现后,接下来恐怕是量价齐跌!而疫情可能成为加速下跌的催化剂。


五、还有一个不显眼的数据可能影响房价。


根据民政部1月19日公布的数据显示,去年全国婚姻登记机关共办理结婚登记947.1万对,这是近十年来结婚对数首次低于千万。2019年全年出生人口1465万人,创下50年来的新低。这背后是适婚、适育人口总数下降,年轻人口增速下降太快了。


这个数据对于房地产来说,可能是"韭菜不够了"。将在很大程度上制约商品房销售面积的增速,更是制约房价上涨的可能。


同时,去年GDP增速为6.1%,是几年来的新低。当然这也是经济发展由高速转向高质必须经历的过程。但是,GDP增速放缓也意味着各位的收入增长大概率放缓,在经济转型的过程中,部分人员的收入还会出现下降。这一次新型冠状病毒疫情也会对部分行业的人员产生直接的影响。


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综合来看,新型冠状病毒疫情会对短期房价产生负向作用,但是,房价整体仍然受供求关系决定。而供大于求正在出现,房价分化在疫情结束后会加速进行。新型冠状病毒疫情只是房价分化的导火索。       

                     



注:本文图片来源于本司已获授权使用的摄图网,部分来源于网络,侵删!

编辑:大橙子

责编:JJ

总编:芷儿


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