曝光!这真是个乱买房的荒谬时代!南通买房的十大痛点,你躺枪了吗

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买房相信很多人遇过坑,尤其是那些藏在条款里面的“小细节”,稍不注意就掉坑了。今天带来小编为各位购房者整理了购房、买车和物业合同中的“霸王条款”,希望各位能认真阅读,避免入坑!



一、关于买受人逾期付款责任,房地产开发企业对“累计应付款”进行定义,加重买受人义务。


条款内容:

“……(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)……2、本条第1款第(2)项中的‘累计应付款’是指购房合同第七条约定的商品房总价款。”


解析:

买受人的常见付款方式为贷款支付或者分期支付。若买受人按期支付了部分购房款后,后续出现逾期付款情形(包括未按期或未足额)的,则买受人已经支付的购房款并没有违约,仅应对剩余未付款项承担违约责任。但出卖人要求买受人按照全部房款计算违约金,明显加重了买受人的责任。依据《合同法》第三十九、四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。故,该条款为部分无效的格式条款。




二、房地产开发企业排除其自身的“公共服务及其他配套设施”未能按约交付的违约责任


条款内容:

“……以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:1.小区内绿地率未达到上述约定条件的, × 。 2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的, × 。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的, × 。4.物业服务用房未达到上述约定条件的, × 。5.其他设施未达到上述约定条件的, × 。”


解析:

房地产开发企业未能按约交付小区内绿地、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等设施的,房地产开发企业的处理方式为在“    ”处用“×”表示,即无需承担违约责任。房地产开发企业的该约定明显免除了其违约责任,该条款为无效的格式条款。




三、关于商品房质量问题,发现除地基基础和主体结构外的质量问题,房地产开发企业与买受人作了“不得据此拒收房屋、不得提出索赔主张”等约定,限制了买受人的权利。


条款内容:

“经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同……买受人不解除合同的,出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任,买受人不得据此拒绝办理交付手续或提出其他索赔要求。”



解析:

上述条款中,对于非房屋地基基础和主体结构质量问题的维修责任的约定,未明确是在房屋交付前,还是在交付后。若在房屋交付前,则出卖人有义务交付完好的商品房,若对买受人的购房目的造成影响的,买受人有权要求退房或延期交付,且有权依照合同的相应条款追究出卖人的违约责任;若在房屋交付后,出现上述质量问题的,则出卖人应履行维修责任,且出卖人除承担相应的维修责任外,造成买受人损失的,还应赔偿损失。




四、关于保修期限问题,房地产开发企业缩短买受人的保修期限,免除其责任。


条款内容

“该商品房为现房,按照现有国有城建存量资产处置程序进行公开拍卖销售,以现状进行销售,其质量保修时间自竣工验收合格之日起计算……”


解析:

依据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”的规定,保修期应从“交付之日”起算。房地产开发企业将保修期限起算时间约定为“通过竣工验收之日”,商品房竣工验收时间明显要早于交付时间,房地产开发企业的该约定,缩短了保修期限,属于免除其责任。




五、出卖人约定人防车位、车库所有权归其所有,缺乏法律依据。


条款内容

“规划的车位、车库:归出卖人所有(占用业主共有的道路或共有的其他场所用于停放汽车的车位和自行车位除外)”


解析:

该条款中,出卖人在确定小区内车位、车库权属时,将人防车位确定归其所有,在现有法律体系中,其缺乏法律依据。按照惯例处理,出卖人仅享有人防车位的使用权。




六、关于合同履行过程中,有关通知的送达问题,双方权利义务不对等。


条款内容

“本合同的任何一方发出的通知,应以中文的书面文字为准,通知日期以通知发出日为准,收件地址以本合同所列的地址为准(出卖人的通讯地址为合同中所列的日常经营地址),若一方地址发生变更的须及时书面通知对方;本合同一方向对方发出的通知,出卖人可采用以下任一方式通知买受人;1.该通知已递交对方的;2.该通知以邮递方式发出后3天的……”


解析:

上述条款中对有关通知送达的约定不合理。首先,若买受人为个人的,无法保证任何一天都能够及时签收出卖人的有关通知。买受人如出差一周等,也为正常情况,但若因此而没有签收相关通知的,按照上述约定执行,买受人可能承担相关违约责任。然而出卖人具有固定经营场所,工作日均有工作人员可以签收买受人的有关通知。因此,该条款的约定虽同样适用于买卖双方,但实质上对买受人不公平。其次,如果通知的送达方式为快递等,送达过程客观上需要一定的时间,而通知中所涉及有关履行时间过短的话,则易导致买卖双方没有充分的时间为履行而作准备。且上述约定中有关通知的送达条件,也与日常社会习惯相悖。关于送达问题的约定,建议参照民诉法有关规定执行。




七、关于合同解除权行使期限问题,买卖双方权利不对等。


条款内容

“买卖双方行使解除权的期限为一年,自解除权发生之日起计算。”


解析:

上述条款中,出卖人将买卖双方行使解除权的起算时间约定为“解除合同条件成就之日”。该条款虽然适用于买卖双方,没有明显的限制买受人的权利,但实质上存在着不合理的情形。因在商品房交易过程中,绝大多数信息保存在出卖人处,买受人对于出卖人是否存在违约情形,而享有解除权的情形,并不必然及时知晓,如规划设计变更等。出卖人利用信息不对称,通过格式条款,限制了买受人的权利。建议将双方行使解除权期限起算时间修改为“自知道或应当知道解除事由发生之日”。




八、出卖人在买受人无法实现合同目的的情况下,仍为自身设置不承担责任或要求买受人继续履行合同的权利。


条款内容

“如因限购政策导致已签订的购房合同无法登记备案的,则出卖人有权选择解除购房合同或要求继续履行,出卖人解除购房合同的,买受人不得向出卖人提出任何主张。”


解析:

因限购政策导致已签订的购房合同无法登记备案的,不管买受人有无过错,买受人均不能实现合同目的。在该情况下,出卖人仍为自身设置不承担责任或要求买受人继续履行合同的权利,且要求买受人不得提出任何主张,致双方权利、义务明显不对等,限制买受人权利。




九、因买受人原因导致出卖人承担担保责任后,约定的买受人违约金过高。


条款内容

“……如出卖人已代为偿还的,则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人,逾期支付的,按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人……”。



解析:

该条款中约定的违约金过高,部分无效。出卖人代为偿还按揭贷款后,向买受人追讨代偿款,并按日计取违约金,实为弥补其资金占用损失。而该违约金利率年化后为28.8%,早已超出法律保护的最高利率限额。故,超出部分的利率约定应属无效。


条款内容

“……如因买受人原因,导致银行解除与买受人的抵押贷款协议,或要求出卖人承担连带清偿责任,或银行通知出卖人履行担保责任,或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期,出卖人均有权解除合同,买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金;出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用(包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等)及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。”


解析:

因买受人原因导致出卖人承担连带清偿责任或担保责任,出卖人解除合同的,出卖人的损失为代为偿还银行贷款本金、利息、罚金、再次出售该商品房产生的差价。而该条款中,出卖人要求买受人承担代为偿还银行贷款本金、利息、罚金、再次出售该商品房产生的差价损失后,还要求买受人承担违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等。违约金的设置目的系为了弥补守约方的损失,而在该条款中,出卖人约定除弥补其损失外还要求买受人支付违约金,明显突破了弥补损失的原则。若出卖人约定的违约金无法弥补其损失的,可以约定以实际损失为准。




十、房地产开发企业径直确定合同争议解决机构,限制了买受人的权利救济途径。


条款内容

“本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可通过消费者权益保护委员会等相关机构调解;或按照下列第 1 种方式解决:1.依法向房屋所在地人民法院起诉。2.提交 × 仲裁委员会仲裁。”


解析:

出卖人在该条款中,直接约定争议解决机构为房屋所在地人民法院,排除了买受人通过仲裁的救济途径,侵犯了买受人的自由选择权。




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